بررسی قرارداد اجاره از نگاه رضا وطن خواه خیر و کار آفرین برتر مسکن و املاک

بررسی قرارداد اجاره  از نگاه رضا وطن خواه خیر و کار آفرین برتر مسکن و املاک

قرارداد اجاره یکی از پرکاربردترین قراردادها در میان مردم است، متاسفانه در کشور ما با وجود مشکلات اقتصادی و تورم، قیمت خانه روز به روز در حال افزایش است. همین موضوع موجب شده است تا بر تعداد اجاره نشین‌ها افزوده شود. از آنجایی که طیف وسیعی از افراد جامعه به عنوان مالک(موجر) و مستاجر با یکدیگر در ارتباط هستند، باید اطلاعات کافی در خصوص باید و نبایدهای قرارداد اجاره خانه داشته باشند. به این ترتیب می‌توانند در سایه قوانین، قرارداد تنظیم کنند.

مفهوم و ویژگی‌های قرارداد اجاره

قرارداد اجاره، صاحب مال در ازای دریافت مبلغ یا مال مشخصی، می‌پذیرد که مال خود را برای مدتی معیّن در اختیار طرف دوم قرارداد قرار دهد، بدون این که مالکیت آن مال را واگذار کند. در تعریفی دیگر می‌توان گفت اجاره عقدی است که در آن فردی منافع مال خود را در ازای دریافت مبلغی برای مدتی مشخص به دیگری واگذار می‌کند.

در قرارداد اجاره، معمولاً دو طرف دارد، یک‌طرف کسی است که می‌خواهد خانه یا مغازه خود را اجاره دهد، که به او اصطلاحاً «موجر» گویند و طرف دیگر نیز، کسی است که می‌خواهد آن خانه یا مغازه را اجاره کند، به این فرد نیز، «مستأجر»  گفته می‌شود. این دو نفر، ضمن عقد اجاره توافق می‌کنند که موجر، ملک مسکونی یا تجاری خویش را با شرایط موردنظر در اختیار مستأجر قرار دهد تا از آن استفاده کند و در عوض، مستأجر نیز اجاره‌بهای تعیین‌شده را به موجر بدهد.

با بستن عقد اجاره، مستأجر مجوز لازم را برای بهره‌برداری از منافع ملک شخص دیگری پیدا می‌کند. تفاوت این قرارداد با قرارداد خریدوفروش نیز در همین‌جا است. در قرارداد خریدوفروش، خریدار مالک تام و تمام موضوع معامله (شیء خریداری‌شده) می‌شود و می‌تواند هر طور که بخواهد از آن استفاده کند، درحالی‌که در عقد اجاره، مستأجر، خریدار موضوع عقد نیست و به‌طور طبیعی، اختیارات او را هم ندارد. او فقط اجازه بهره‌برداری از موضوع قرارداد، که به آن «عین مستأجره» گفته می‌شود،‌را دارد و نمی‌تواند بدون اذن موجر آن را به دیگری بفروشد.حتی مستأجر در استفاده خود نیز دارای محدودیت‌هایی است، مانند این‌که مورد اجاره را فقط باید در حدودی که موجر ضمن قرارداد تعیین نموده است، استفاده کند، در غیر این صورت، خطا کرده و مقصر شناخته می‌شود.

انواع قرارداد اجاره خانه

تمامی مالکان و مستاجرین می‌توانند قرارداد اجاره خانه را به دو روش مکتوب کنند.

این دو روش عبارتند از:

• روش عقد قرارداد به شکل قولنامه دستی
• روش عقد قرارداد به شکل قرارداد رسمی

قولنامه دستی چه ویژگی‌هایی دارد؟

در سال‌های نه چندان دور تهیه و تنظیم قولنامه دستی در بین مالکین و مستاجرین رواج زیادی داشت. در این روش تمامی باید و نبایدهای لازم به شکل مکتوب و در سه نسخه تنظیم می‌شد و در نهایت این سه نسخه در اختیار مالک، مستاجر و بنگاه دار قرار می‌گرفت.

رضا وطن خواه می گوید: لازم است بدانید که کماکان استفاده از قولنامه دستی در بین موجر و مستاجر رواج دارد. چنانچه طرفین قرارداد به مشکلی برخورد کنند، می‌توانند با استناد به قولنامه دستی به دادگاه مراجعه کنند؛ قولنامه دستی در دادگاه رسیدگی معتبر است و با توجه به ان به شکایت طرفین قرارداد رسیدگی می‌شود.

 اگر در جایگاه موجر یا مستاجر تنظیم قولنامه دستی را ترجیح می‌دهید، باید تمامی باید و نبایدهای لازم را به صورت کامل در قولنامه ذکر نمایید. به این ترتیب در صورت بروز هرگونه مشکلی می‌توانید پیگیری‌های قانونی انجام دهید.

قرارداد رسمی چه ویژگی‌هایی دارد؟

اگرچه هنوز هم تنظیم قولنامه دستی رواج دارد، اما اخیرا عقد قرارداد رسمی نیز جایگاه خوبی در بین مالکین و مستاجرین پیدا کرده است،اگر قصد تنظیم قرارداد اجاره خانه به شکل رسمی را دارید، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید.

زیرا دفاتر اسناد رسمی وظیفه ثبت این قراردادها را بر عهده دارند. در این روش جزئیات قرارداد در برگه‌هایی درج شده است و موجر و مستاجر موظف هستند تا پای این قوانین را امضا کنند.

خوشبختانه از سال ۸۷ تاکنون قواعد سخت‌گیرانه‌تری برای نظارت صحیح بر اجاره تنظیم شده است که بر طبق آن تمامی املاکی‌ها موظفند تا پس از تنظیم قرارداد اجاره خانه، کد رهگیری را به مالک و مستاجر ارائه دهند.

به این منظور باید قرارداد را در سامانه ثبت معاملات و املاک به ثبت برسانند،با ثبت اطلاعات قرارداد در این سامانه، معامله‌ای شفاف شکل می‌گیرد و نهاد‌های نظارتی قابلیت بررسی و تحلیل قرارداد را خواهند داشت.

۱۰ نکته‌ی مهم قرارداد اجاره خانه از نگاه رضا وطن خواه امپراطور املاک ایران

۱. چرا باید قوانین عقد قرارداد اجاره را بدانیم؟

بعضی از افراد تصور می‌کنند که آگاهی از قوانین اجاره برای مستأجران ضرورت چندانی ندارد و تنها صاحبخانه‌ها که اصطلاحا «مؤجر» نامیده می‌شوند، باید از قوانین اطلاع داشته باشند. این تصور نادرست است؛ زیرا اجاره خانه یک موضوع دوطرفه است و مسائل مربوط به قرارداد اجاره با هردو طرف قرارداد ارتباط دارد. بنابراین فرقی ندارد که مستأجر باشید یا مؤجر؛ در هر صورت باید نسبت به این قوانین بخصوص در هنگام عقد قرارداد اجاره خانه آگاه باشید تا در صورت وجود مشکلات احتمالی بتوانید از حق خود دفاع کنید.

۲. قولنامه دستی چیست؟

این عبارت همان طور که از نامش هم پیداست، برگه‌ای است که در آن طرفین قول‌ها و یا به عبارت بهتر، تعهدات خود را نسبت به یکدیگر در آن ذکر کرده و پای آن را امضا می‌کنند. قولنامه دستی در سه نسخه تنظیم می‌شود که دو نسخه‌ی آن نزد طرفین معامله و نسخه‌ی سوم نزد املاکی محفوظ می‌ماند. قولنامه‌ها از اعتبار قانونی در دادگاه برخوردار هستند و می‌توانند مورد استناد قرار بگیرند. به همین خاطر باید در تنظیم آن‌ها دقت شود و تمام جزییات بصورت شفاف و دقیق آورده شوند.

 ۳. قرارداد رسمی به چه قراردادی برای عقد قرارداد اجاره گفته می‌شود؟

قراردادهای رسمی قراردادهایی هستند که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند. ممکن است برخی افراد فقط به انعقاد قرارداد نزد بنگاه مسکن اکتفا کنند؛ در این صورت، طرفین باید جزییات قرارداد را در برگه‌های مخصوصی که از طرف اتحادیه به املاکی‌ها داده شده، ثبت و پای آن را امضا کنند. به قراردادهایی که بر روی کاغذ و بدون مراجعه به دفاتر ثبت اسناد منعقد می‌شوند، قراردادهای عادی یا قولنامه دستی گفته می‌شود. در زیر نمونه قرارداد رهن و اجاره در قالب قولنامه دستی آورده شده است.

۴. کد رهگیری برای عقد قرارداد اجاره چیست؟

از سال ۸۷ به بعد بر اساس قانون تصویب شده توسط هیئت دولت، تمام مشاوران املاک موظف هستند معاملات انجام شده را در سامانه‌ای به نام سامانه‌ی ثبت معاملات و املاک کشور ثبت کنند. این کار از یک سو درستی معامله‌ی انجام شده را تضمین کرده و از سوی دیگر امکان تجزیه و تحلیل اطلاعات مربوط به مسکن را برای دولت و نهادهای نظارتی و آماری فراهم می‌کند.

هر معامله‌ای که در بنگاه‌ها انجام شود، در این سامانه ثبت شده و پس از آن یک کد رهگیری دریافت می‌کند. اگرچه کد رهگیری بیشتر برای خرید و فروش املاک کاربرد دارد و از جرم‌هایی مانند فروش چندباره‌ی یک ملک جلوگیری می‌کند، با این حال طبق قانون، تمام معاملات اعم از اجاره و خرید باید در سامانه مربوطه ثبت و دارای کد رهگیری باشند. در شکل زیر نمونه قرارداد رهن و اجاره الکترونیکی آورده شده است که می‌توانید برای عقد قرارداد اجاره خانه از آن کمک بگیرید.

۵. هنگام عقد قرارداد اجاره مشخص کنید که چه کسی باید هزینه‌ی شارژ را پرداخت کند؟

در این مورد قانون خاصی وجود ندارد و خود مستأجر و مؤجر باید بر روی آن به توافق برسند. به طور کلی پرداخت هزینه‌های مشترک موضوعی است که تکلیف آن باید در هنگام بستن قرارداد مشخص شود. از آنجایی که هزینه‌ی شارژ صرف مخارج عمومی و جاری یک مجتمع مسکونی می‌شود، معمولاً از سوی اجاره‌نشین پرداخت می‌شود.

۶. آیا مستأجر باید هزینه‌ی تعمیرات را پرداخت کند؟

به طور کلی دو دسته تعمیرات وجود دارد؛ تعمیرات جزیی و تعمیرات اساسی. تعمیرات جزیی به تعمیراتی گفته می‌شود که مربوط به استفاده‌های کوتاه مدت است. مواردی مانند تعویض لامپ، تعویض پوشال‌های کولر و… جزو مصارف جاری محسوب می‌شوند و به همین خاطر مستأجر باید هزینه‌های مربوطه را بپردازد. تغییر در ساخت ساختمان، هزینه‌ی رنگ‌آمیزی دیوارها، خرابی کلی سیستم گرم‌کننده و… مواردی هستند که جزو تعمیرات اساسی محسوب می‌شوند و صاحب‌خانه باید هزینه‌های آن را پرداخت کند.

۷. نوشتن متن تمدید قرارداد چگونه انجام می‌شود؟

مهم‌ترین نکته برای تنظیم متن تمدید قرارداد آن است که ابتدا مفاد قرارداد اولیه مورد بررسی قرار گرفته و مشخص شود که کدام یک از بندها قرار است تغییر کند. برخی قراردادها در دوره‌ی دوم نسبت به دوره‌ی اول هیچگونه تغییری نمی‌کنند، به همین خاطر نیازی نیست برای نوشتن متن تمدید قرارداد به صورت مجدد یک قرارداد تکراری و از نو نوشته شود.

بلکه برای نوشتن متن تمدید قرارداد همان قرارداد یا قولنامه دستی قبلی با ذکر یک پاراگراف در پشت همان قرارداد مبنی بر تمدید قرارداد شماره x (شماره قرارداد اولیه)، ذکر تاریخ تمدید در متن تمدید قرارداد و امضای طرفین تمدید می‌شود و این کار از نظر حقوقی نیز معتبر و مورد استناد است. در صورتی که در هرکدام از بندهای قرارداد مانند اجاره بها، مدت قرارداد و… تغییری ایجاد شود، باید تغییرات مربوطه در همین پاراگراف آورده شوند و در پایان نیز مورد تایید طرفین قرارداد قرار گیرد.

۸. چرا باید در ازای پرداخت اجاره بها رسید گرفت؟

ممکن است برخی تصور کنند که أخذ رسید در ازای پرداخت اجاره بها کار درستی نیست و نشانه‌ی بی‌اعتمادی است؛ اما حقیقت آن است که دریافت رسید تنها مدرک معتبر برای پرداخت اجاره بها است و اگر روزی صاحب‌خانه به هر دلیلی ادعایی مبنی بر عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستأجر طرح کرد، می‌توان به این رسیدها استناد نمود.

۹. تغییر اجاره بها به چه صورت انجام می‌گیرد؟

بر اساس قانون، مؤجر حق ندارد که در طول مدت قرارداد قیمت مورد توافق را که در قرارداد قید شده، تغییر دهد؛ اما پس از پایان دوره‌ی قرارداد ممکن است مؤجر قصد افزایش اجاره بها را داشته باشد. معمولاً مؤجران تقاضای افزایش قیمت و مستأجران تقاضای کاهش قیمت دارند؛ به همین خاطر در صورت بروز این گونه اختلافات، باید به شوراهای حل اختلاف به عنوان مرجع رسیدگی جهت تعدیل اجاره بها مراجعه شود؛ این شورا بر اساس مسائل کارشناسی قیمت‌گذاری منصفانه را انجام خواهد داد.

۱۰. اگر مستأجر ملک را تخلیه نکرد، چه کنیم؟

مؤجر در دو حالت می‌تواند از مستأجر درخواست تخلیه ملک را کند؛ حالت اول زمان اتمام قرارداد اجاره است و حالت دوم زمانی است که مستأجر اجاره بها را به مدت حداقل سه ماه پرداخت نکرده باشد؛ در این صورت مؤجر می‌تواند با نوشتن درخواست تخلیه ملک به نزدیک‌ترین شورای حل اختلاف، ملک خود را از تصرف مستأجر بیرون آورد.

در قراردادهای عادی به سرعت می‌توان دستور تخلیه ملک را از مقامات قضایی دریافت کرد؛ اما دستور تخلیه ملک در حالتی که عقد قرارداد اجاره به صورت رسمی انجام شده باشد، زمان بیشتری خواهد گرفت؛ زیرا به مستأجر نیز فرصتی به عنوان تجدیدنظر داده خواهد شد.

رضا وطن خواه امپراطور املاک ایران در مورد حق فسخ قرارداد اجاره می گوید:

به حقی که قانون‌گذار برای دو طرف قرارداد درزمینه برهم زدن آن در نظر گرفته است، «حق فسخ» گفته می‌شود. همان‌طور که بیان شد، در قراردادهای لازم هم چون عقد اجاره، طرفین معامله هر زمآن‌که اراده کنند، نمی‌توانند قرارداد را برهم زنند، بلکه اجرای حق فسخ آن‌ها در رابطه با این عقود، محدود به موارد قانونی یا قراردادی است.

گاهی نیز فسخ قرارداد به صورت حق برای یکی از طرفین ایجاد می‌شود. برای مثال ممکن است که مورد اجاره یا ملک، خودبه‌خود و بدون دخالت مستأجر دچار خرابی شود که برای مستأجر قابل استفاده نباشد. در این صورت برای مستأجر حق فسخ ایجاد می‌شود. البته اگر موجر بتواند مشکل را به صورتی که به مستأجر خسارت نزند رفع کند، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.

تمدید قرارداد اجاره

پیش از این گفتیم که تمدید اجاره می‌تواند به دو صورت در قرارداد قید شود. اول این که به صورت خودکار پس از پایان قرارداد با همان شرایط تمدید شود و دوم این که تمدید بر اساس توافق طرفین صورت بگیرد. البته نوع دوم مرسوم‌تر است، زیرا موجر می‌تواند مبلغ قرض‌الحسنه و اجاره را بر اساس شرایط روز تغییر دهد.

گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس رضا وطن خواه امپراطور املاک ایران در این مقاله تلاش کرد تا کلیه نکات مهم در خصوص عقد اجاره  را خدمت شما ارائه کند. اگر همچنان سوالی در این خصوص دارید، می‌توانید سوال خود را در انتهای همین مقاله در بخش نظرات برای ما ارسال کنید. در اسرع وقت به سوال شما پاسخ می‌دهیم.

رضا وطن خواه امپراطور املاک ایران، خیر و کارآفرین املاک حامی ساخت مسکن ارزان و مبارزه با تورم کاذب مسکن در ایران

وب سایت املاک بین المللی وطن خواه

https://amlakvatankhah.com

به گزارش ملک و مردم